攻略公积金贷款和商业贷款差多少?1万公积金可以贷款多少?

公积金贷款和商业贷款差多少?1万公积金可以贷款多少?

来源:华律网2018-11-30 16:15:05
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想要买房吗?先清楚这些事情再做决定不迟!经验所谈。

今天,小编就从理财角度上来分析一下,公积金真的还有存在的必要吗?它和商业贷款差多少?哪个更划算呢?

 

一、公积金贷款、商业贷款相差多少钱?

 

我们老百姓买房,只有两种贷款选择,公积金贷款,或者商业贷款。

 

以北京为例,个人公积金贷款最多50万(两人合贷,最高可以达到80万),为了方便计算,我们以50万贷款金额作为样本,贷款30年,等额本息的还款方式,不提前还贷。

 

公积金贷款利率4.5%,贷款50万30年,利息41.2万。

 

商业贷款利率6.55%,贷款50万30年,利息64.3万。

 

两者相差23.1万!

 

天啊,原来公积金贷款可以省这么多利息!完全符合公积金设立的宗旨,互惠互助、互存互贷,公积金真是伟大,人们在欢呼,但,这只是表象。

 

二、如果废除公积金制度之后月薪上涨20%,你愿意吗?

 

如果废除公积金制度,此时我们讨论的前提是,必须承认公积金是个人劳动报酬,事实上是的:

 

依据现行的《住房公积金管理条例》规定,住房公积金是单位和在职员工缴纳的一种长期住房储金,并且所有权属于职工个人。

 

同时,职工以及单位为职工缴纳住房公积金,是依据上年度员工工资水平的一定比例来确定,可见公积金是从职工工资而来,因此公积金实际本质就是工资,或者说是员工劳动报酬所得。

 

一般来说,公积金占到个人上年度平均月薪的20%,只不过这部分劳动报酬之前是强制留存在公积金账户里。

 

如果取消公积金之后,我你的公司把这20%都加到你的月薪之中,尽管你的月新高了,可是当你要买房的时候只能接受6.55%的商贷利率,你愿意接受吗?

 

三、自己理财强于公积金贷款!

 

刚才说到,贷款50万30年,商业贷款比公积金贷款利息多付23万,问题是,废除公积金后,你能不能用每个月“多”发的钱,在30年间挣到23万?

 

你能!

 

为了方便计算,我们需要忽略你的工资涨幅、 CPI涨幅、未来利率市场化等因素。

 

 

如果你的工资是5000元。你每月公积金是5000×(公司缴纳8%+个人缴纳 12%)=1000元。你每年的公积金是1000元×12个月=1.2万元。你30年的公积金总额是1.2万×30=36 万元。

 

如果废除公积金,你每年都提取这笔钱去投资,比如就放在“宝宝”之类的货币基金里,按照最近年化收益约4%计算。

 

F=1.2×(1+4%)^29+1.2×(1+4%)^28+……+1.2×(1+4%)^1=66.1018万元

 

复利投资收益为66.1018万元-36万元=30.1018万元。

 

30万纯收益,顿时秒杀23万的利差。

 

当然了,考虑利率市场化,今后存款和“宝宝”们的收益率会呈递减趋势,那么要达到多少收益率才能跑赢23万呢?

 

1.2×(1+i)^29+1.2×(1+i)^28+……+1.2×(1+i)^1-本金36万元=利差23万元

 

计算i约等于3.5%,比一年期定存3%略高而已,这时你是不是信心百倍?

 

 

四、公积金存款也有利息,只不过比较少。

 

有人会说,公积金存款也有利息啊,那是你想多了。

 

按照现行制度,当年的公积金按活期存款利率(0.35%)计算,上年结余的公积金按三月整存整取利率(2.6%)计算,且今后也持续按照此利率水平计息。

 

公积金的会计年度为当年的7月1日——次年的6月30日,每年6月30日进行结息。

 

如果你的每月公积金1000元,你一年下来能拿到多少利息?

 

1000元×0.35%×(12/12+11/12+10/12+9/12+……+2/12+1/12)=22.75元

 

22.75元,一斤瘦肉的价钱,所以,网上有教程,循循善诱地教导大家不要把公积金当存款了。

 

五、公积金投资还有收益,只是这些收益于你无关。

 

有人会说,公积金投资也有收益啊,你又想多了,这些收益到不了你手上。

 

按照《住房公积金财务管理办法》规定,公积金增值收益主要有三个用途:首先是划作公积金管理中心的运营成本,其次是按增值收益60%的比例,提取贷款风险准备金(近几年楼市处于上升期,没有出现烂账,这笔风险金暂时还没有动用过)。此外,增值收益扣除上述两项后,剩余的将要全部上缴财政,用于城市廉租住房建设资金,公积金管理中心不能截留。

 

个人公积金账户的缴存金额,实际上属于个人财产,但现实情况是,公积金和其增值部分属于缴纳者的私人产权这一本质,未被充分确认,而且将增值收益用于廉租住房建设公共事业,或者进行增值投资,你也没有“话事权” 。

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